Magistrat bringt Bebauungsplan für Anna-Siedlung auf den Weg

Hanau
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Für die Wohnsiedlung am Kinzigheimer Weg soll ein neuer Bebauungsplan sicherstellen, dass die angestrebten Sanierungsziele der Stadt umgesetzt und erreicht werden.



Dabei soll die Wohnanlage auch in Zukunft der Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen dienen, so die Zielsetzung des Bebauungsplans, dessen Geltungsbereich deckungsgleich mit dem der 2015 beschlossenen Sanierungssatzung ist. Das entsprechende Verfahren für die angestrebte Bauleitplanung hat der Magistrat in seiner Sitzung am Montag mit dem Aufstellungsbeschluss auf den Weg gebracht. "Wir wollen nicht zuletzt auch zukünftigen Bauherren der Wohnanlage Annastraße ein Maximum an Klarheit und Investitionssicherheit geben", macht Oberbürgermeister Claus Kaminsky (SPD) deutlich, dass die lange überfällige denkmalgerechte Sanierung der Siedlung und die Umsetzung des Sozialplans wirtschaftlich machbar bleiben sollen. "Wir geben damit ein deutliches Signal, dass auf gewinnbringende Spekulation setzende Investoren nicht erwünscht sind."

Die Anna-Siedlung, die als Gesamtanlage im Sinne von §2 Abs. 3 HessDSchG unter Denkmalschutz steht, liegt im sogenannten Hafenviertel in einer stadträumlich isolierten Lage zwischen der Bundesstraße 43 bzw. Bahnanlagen im Nordosten und dem Kinzigheimer Weg im Südwesten der Siedlung. Die um 1930 entstandene Bebauung besteht aus insgesamt 13 zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 164 Wohnungen mit zumeist kleinerem Zuschnitt. Die Zeilenbauten sind in eine großzügige Grünfläche eingebettet.

Im Dezember 2014 wurde von der Stadtverordnetenversammlung eine Sanierungssatzung beschlossen und das Sanierungsgebiet "Kinzigheimer Weg I – Wohnsiedlung Annastraße" förmlich festgelegt. Die in den Vorbereitenden Untersuchungen festgestellten städtebaulichen Missstände sollten durch Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert werden.

Seit dem Beschluss der Sanierungssatzung und des Sozialplans hat sich die Situation in der Wohnsiedlung jedoch gravierend verschlechtert. Etwa die Hälfte der Gebäude steht vollständig leer, in den übrigen Gebäuden hatten Stand 2020 noch 24 Personen ihre Meldeadresse. 13 Wohnungen sind noch bewohnt. Zu beobachten sind fortschreitender Verfall und Verwahrlosung der Gebäude, Vermüllung und Vandalismus. Zurückzuführen sind diese Zustände auf den Erwerb der Wohnanlage durch eine Gesellschaft, die Immobilienspekulationen betrieben hat und die Siedlung 2014 für rund 6 Millionen Euro als Spekulationsobjekt erworben hat. Die verbindlich geforderte Sanierung wurde nicht durchgeführt. Stattdessen sollte die Siedlung 2017 zu einem Preis von gut 9 Millionen Euro weiterverkauft werden, ohne dass zuvor wertsteigernde Investitionen getätigt und nennenswerte bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden.

Die Umsetzung der beschlossenen Sanierungsziele erschien unter diesen Umständen nicht erreichbar. Aus diesem Grund hat die Stadt 2017 über die Ausübung des Vorkaufsrechts den Versuch unternommen, die Immobilien zu erwerben. Daraus ergab sich ein Rechtsstreit, der noch nicht verhandelt bzw. entschieden wurde. 2020 hat die Immobiliengesellschaft Insolvenz beantragt. Aufgabe des aktuell laufenden Immobilien-Insolvenzverfahrens ist es, die vorhandenen Immobilien zu verwerten, um mit den Erlösen die Ansprüche der Gläubiger zu befriedigen. Die Siedlung steht aktuell zum Verkauf. Dabei ist es das nachvollziehbare Ziel des Insolvenzverwalters, den Verkaufspreis der Immobilien in der Insolvenzmasse zu maximieren.

Die in der städtischen Sanierungssatzung und im Sozialplan verankerten Ziele sind jedoch nur zu erreichen, wenn erhebliche Investitionen in die Substanz der Gebäude getätigt werden. Ein Käufer muss also zusätzlich zum Kaufpreis umfangreiche Mittel bereitstellen, wenn die definierten Maßnahmen sachgerecht umgesetzt werden sollen. Auf der Ertragsseite sind den erzielbaren Mieten angesichts der oben beschriebenen Lagequalität und der Ziele des Sozialplans Grenzen gesetzt. Eine Umwandlung in Wohneigentum für den freien Markt entspricht ebenfalls nicht den wohnungspolitischen Zielen der Stadt. Zudem ist aufgrund des bestehenden Denkmalschutzes eine Ausweitung der verwertbaren Wohnflächen durch Aufstockung, Nachverdichtung oder starker Veränderung der Dachformen im Rahmen eines Dachgeschossausbaus nicht zustimmungsfähig.

"Eine wirtschaftlich erfolgreiche Sanierung setzt also voraus, dass ein ausgewogener Kaufpreis kalkuliert wird, der unter Berücksichtigung des erforderlichen Investitionsvolumens für Sanierungsmaßnahmen und im Hinblick auf die erzielbaren Erträge noch rentierlich ist", unterstreicht Hanaus OB, dass die in der Sanierungssatzung und im Sozialplan formulierten Ziele nicht verhandelbar sind. Mit der jetzt angestoßenen Bauleitplanung werde dieser Forderung noch einmal mehr Gewicht verliehen.


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