Rodenbach: Zu kleine Grundstücke in Neubaugebiet ausgewiesen?

Der Sachverhalt: 2001 stellte die Gemeinde einen Umlegungsplan für ein neues Baugebiet am Ortseingang von Niederrodenbach vor (rechter Hand vom Buchberg kommend, frühere Lesart „zwischen Leipziger Straße und Toom-Markt“). Die dortigen Wohngebäude sind inzwischen längst gebaut, durchzogen wird das Areal von einem langen Grünstreifen.  „Vor Zuteilung von Baugrundstücken werden Erschließungsanlagen, das sind Straßen, öffentliche Grünanlagen und beispielsweise Spielplätze festgelegt und der Gemeinde zugeordnet. Den Eigentümern wurden zu kleine Baugrundstücke zugewiesen und dadurch konnte die Gemeinde ein Baugrundstück von 2.000 Quadratmeter mit einem Wert von 450.000 Euro erhalten, obwohl sie vorher kein Ackerland im Baugebiet besaß. Damit im Grundbuchamt der richtige Zuteilungswert steht, wurden die fehlenden Anteile der Eigentümer mit einem Quadratmeterpreis von 210 Euro in die öffentliche Grünanlage gelegt und die betroffenen Eigentümer sind jetzt als Besitzer der öffentlichen Grünanlage eingetragen. Daher fehlen den betroffenen Eigentümern 1.200 Quadratmetern Baugrundstücke und der finanzielle Schaden für die verkaufenden Ackerlandbesitzer liegt bei fast 200.000 Euro. Da eine Umlegung ein komplizierter Vorgang ist, wir keine Fachleute sind und außerdem der Gemeinde vertraut haben, ist uns der Fehler nicht aufgefallen. Wir hatten nur von Anfang an das Bauchgefühl, dass etwas nicht stimmt. Bei Gesprächen mit der Gemeinde wurden diese Bedenken immer abgetan und uns wurde mitgeteilt, dass die Umlegung rechtlich einwandfrei sei“, erklärt Ursel Schilling von der Eigentümergemeinschaft, warum sie nicht gleich stutzig wurde.

Die aus ihrer Sicht fehlerhafte Zuweisung habe allerdings nicht nur dazu geführt, dass sie und ihre Mitstreiter zu wenig Geld für ihre Grundstücke erhalten haben. Laut Schilling stehen sie auch weiterhin als Eigentümer im Grundbuch und müssten beispielsweise bei Unfällen haften: „In der bis heute gültigen 3. Änderung des Bebauungsplanes gem. §13a BauGB ‚Nördlich der Gelnhäuser Straße‘ sind die Flurstücke 47 und 52, in denen unsere Anteile liegen, als öffentliche Grünanlage (§9 (1) BauGB ausgewiesen. Da unsere Anteile nur prozentual im Grundbuchamt ausgewiesen sind, kann man im Schadensfall nicht ermitteln, wer haftet.“ Zudem dürften Grünanlagen gar nicht im privaten Besitz sein, doch dieser aus ihrer Sicht rechtswidrige Sachverhalt habe bislang niemanden aufgeschreckt.

2019 sei dann der erste Erbfall eingetreten: „Ein Mitglied der Interessengemeinschaft hat gemäß Eintrag im Grundbuchamt 21/100 Miteigentum an der Grünanlage Flurstück 47 (623 m²). Das Finanzamt hat die Erbschaftssteuer für einen Gesamtwert von 11.413 Euro gefordert, da das Amt für Bodenmanagement in Büdingen den Quadratmeterpreis für die Grünanlage mit 230€/m² festgelegt hat. Nachdem die Gemeinde in einem Brief vom 11.9.2019 bestätigt hat, dass es sich bei dem Entwässerungsgraben seit Aufstellungsbeschluss um eine öffentliche Grünfläche handelt, wurde die Erbschaftssteuer reduziert. Inzwischen gibt es einen zweiten Erbfall. Hier sind für 300m² Grünfläche Erbschaftssteuer zu zahlen, inzwischen liegt der Quadratmeterpreis bei 260 €/m² und der Eigentümer soll für 78.000 Euro Anteil an einer öffentlichen Grünanlage 30 Prozent Erbschaftssteuer zahlen. Viel Geld für ein Grundstück, das niemand nutzen kann.“

Neben der Gemeinde hätten auch das Hessische Landesamt für Bodenmanagement in Wiesbaden, das Regierungspräsidium Darmstadt und die Kommunalaufsicht des Main-Kinzig-Kreises eine Klärung mit dem Verweis auf die Verjährung abgelehnt. Doch das will die Eigentümergemeinschaft nicht gelten lassen: „Wir sind der Ansicht, dass in unseren Fall eine fehlerhafte rechtliche Grundlage vorliegt. Wenn die Baulandumlegung gegen das Baugesetzbuch (BauGB) verstößt, insbesondere weil die Grünanlagen der Gemeinde hätten überschrieben werden müssen, könnte dies eine Nichtigkeit der Umlegung begründen. Nichtigkeit von Verwaltungsakten unterliegt nicht der Verjährung - §44 Verwaltungsverfahrensgesetz“, hat sich Schilling über die Jahre durch viele Gesetze und Vorschriften gearbeitet.

Ihre Auffassung: „Ein Verwaltungsakt ist nichtig, soweit er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich ist. Die Tatsache, dass wir als Eigentümer der öffentlichen Grünanlage auch nach Jahren immer noch Haftungsrisiken und steuerliche Nachteile durch die Umlegung tragen müssen, könnte ein Argument für eine fortdauernde Rechtsverletzung darstellen. Dies könnte die Verjährung zumindest teilweise aufheben oder infrage stellen. Wir haben einen Rechtsanwalt kontaktiert, der der Ansicht war, wir hätten in einem Gerichtsverfahren gute Chancen. Leider übernimmt keine Rechtsschutzversicherung die Kosten für eine Klage gegen Kommunen. Und die Gemeinde Rodenbach kann sich auf Steuerzahlerkosten durch alle Instanzen klagen. Dieses Risiko können wir nicht eingehen.“

Rodenbachs Bürgermeister Klaus Schejna (SPD) erklärte auf Anfrage, dass er sich aktuell nicht zum Sachverhalt äußert, weil er die Mitteilung erhalten habe, dass in dieser Sache ein Gerichtsverfahren anstehen könnte. Laut Eigentümergemeinschaft wäre für ihn eine Überprüfung relativ einfach: „Benötigt werden lediglich unsere fünf Grundbucheinträge und der Auszug aus dem Gutachten, in dem der Einwurfswert und der Zuteilungswert festgelegt wurden. Das dauert nicht länger als zwei Stunden. Wir sind gerne bereit, diese Unterlagen zur Verfügung zu stellen und stehen jederzeit für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.“

Einen Lösungsvorschlag hat die Eigentümergemeinschaft auch: 2008 habe die Gemeinde Rodenbach einen 40 Jahre alten Fehler ausgeräumt und Eigentümer entschädigt, auf deren Grundstücken durch einen Vermessungsfehler Bürgersteige und eine Straße gebaut worden seien. Der für die Gemeinde zu zahlender Betrag fiel in diesem Fall mit circa 40.000 Euro allerdings deutlich geringer aus, als er in dem hier geschilderten weiterhin strittigen Sachverhalt fällig wäre.