Die Folge: Nachzahlungen, Bußgelder und böse Überraschungen. Dieser Leitfaden erklärt, was Sie 2026 wirklich wissen müssen.
Wussten Sie, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie in Spanien — selbst wenn Sie kein ständiger Einwohner sind — verpflichtet sind, jährlich eine Steuererklärung bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) einzureichen? Viele Immobilienbesitzer, ob aus Deutschland, Österreich, der Schweiz oder anderen Ländern, sind sich dieser Pflicht nicht bewusst. Manche zahlen seit Jahren keine Steuern — bis die Aufforderung mit einer Frist von nur zehn Tagen im Briefkasten landet.
Die spanischen Behörden haben in den letzten Jahren erheblich aufgerüstet: Durch den automatischen Datenaustausch innerhalb der EU sind ausländische Eigentümer heute leichter zu identifizieren als je zuvor. Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.
Formular 210: Die Pflichtsteuer für Nicht-Residenten
Das Modelo 210 ist das zentrale Steuerformular für alle Nicht-Residenten mit Immobilienbesitz in Spanien. Es gibt drei Hauptanwendungsfälle:
Meine Immobilie steht leer — muss ich trotzdem Steuern zahlen?
Ja. Auch wenn Ihre Immobilie das ganze Jahr über unbewohnt ist oder nur von Ihnen privat genutzt wird, gilt die sogenannte unterstellte Einkommensteuer (Imputación de Rentas). Das spanische Finanzamt nimmt an, dass die Immobilie ein fiktives Einkommen erzielt, und besteuert dieses.
Die Berechnung erfolgt nach folgendem Schema:
- Grundlage: Katasterwert der Immobilie (zu finden auf der IBI-Bescheinigung)
- Unterstellter Prozentsatz: 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, je nach Gemeinde (bzw. abhängig davon, ob der Katasterwert aktualisiert wurde)
- Steuersatz: 19% für EU/EWR-Bürger, 24% für Nicht-EU-Bürger
Frist: 31. Dezember des Folgejahres. Besitzt die Immobilie mehrere Eigentümer, muss jeder Miteigentümer eine separate Erklärung einreichen.
Ich vermiete meine Immobilie — was dann?
Wer seine spanische Immobilie vermietet — ob kurz- oder langfristig — muss die Mieteinnahmen im Rahmen einer jährlichen Steuererklärung erklären. Die Erklärung erfolgt für das gesamte Steuerjahr.
EU-/EWR-Bürger dürfen bestimmte, direkt mit der Vermietung zusammenhängende Ausgaben (z. B. Reparaturen, Verwaltungsgebühren, Darlehenszinsen) abziehen.
Für Nicht-EU-Bürger gilt dies nicht — sie zahlen Steuern auf den Bruttobetrag.
Abgabefrist:
Bis zum 20. Januar des Folgejahres für das vorangegangene Steuerjahr.
Ich verkaufe meine spanische Immobilie — welche Steuern fallen an?
Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nicht-Residenten greift die Kapitalertragsteuer von 19% auf den erzielten Gewinn. Besonderheit: Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen — als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Die Frist beträgt 3 Monate ab Verkaufsdatum.
Formular 720: Pflicht für neue Residenten in Spanien
Wer seinen Wohnsitz nach Spanien verlagert — sei es als Rentner, Remoteworker oder Dauerresident — hat zusätzliche Pflichten. Das Modelo 720 ist die Pflichtmeldung für alle spanischen Steuerresidenten, die Vermögen im Ausland halten.
Gemeldet werden müssen Auslandsvermögen, wenn diese € 50.000 pro Kategorie übersteigen:
- Bankkonten im Ausland (z. B. deutsches Girokonto, Schweizer Sparkonto)
- Wertpapiere, Fonds und Versicherungen (z. B. ausländische Rentenfonds, Aktienportfolios)
- Immobilien außerhalb Spaniens (z. B. eine Eigentumswohnung in München oder Wien)
Frist: 31. März jeden Jahres, für Vermögen zum Stand 31. Dezember des Vorjahres.
Praxisbeispiel: Ein deutsches Ehepaar, das 2024 nach Mallorca gezogen ist und gemeinsam ein deutsches Tagesgeldkonto (€ 80.000), ein Aktiendepot (€ 120.000) und eine Wohnung in Hamburg besitzt, muss alle drei Kategorien bis zum 31. März 2025 melden.
Was passiert bei Nichteinhaltung?
Die Konsequenzen einer verspäteten oder fehlenden Abgabe sind nicht zu unterschätzen:
- Bußgelder bei verspäteter Abgabe (ab ca. € 100 aufwärts, je nach Verzugsdauer)
- Zinsen auf unbezahlte Steuerbeträge
- Rückwirkende Verfolgung von bis zu 4 Jahren
Die gute Nachricht: Wer freiwillig nachmeldet, profitiert in der Regel von deutlich reduzierten Bußgeldern — aber nur, wenn die Behörden noch nicht selbst aktiv geworden sind.
Einfach, sicher und online erledigen
Viele Nicht-Residenten beauftragen einen lokalen Steuerberater und zahlen oft Hunderte von Euro für eine Erklärung, deren eigentlicher Steuerbetrag kaum höher ist. Taxadora ist der Online-Steuerdienst, der genau für diese Situation entwickelt wurde: spezialisiert auf ausländische Eigentümer und neue Residenten in Spanien, vollständig online und mit einem Team aus zugelassenen Steuerexperten im Hintergrund. Der Prozess dauert wenige Minuten — Fragebogen ausfüllen, Steuerbetrag prüfen lassen, Formular wird direkt an die Agencia Tributaria übermittelt.
Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken. Für Ihre individuelle steuerliche Situation empfehlen wir professionelle Beratung.
